Les agents commerciaux passent une bonne partie de leur vie sur la route. Beaucoup d’entre eux investissent dans un logement locatif, souvent près de leur domicile, parfois dans une ville qu’ils traversent régulièrement. Gérer ce bien entre deux tournées n’est pas toujours simple. Un jour, le propriétaire découvre que son locataire est parti, clés rendues ou non, en laissant plusieurs mois de loyers impayés. La question devient alors : comment récupérer cet argent ?
Un cas type à Nantes
Un agent commercial qui couvre l’Ouest de la France loue un deux-pièces à Nantes, près de l’île de Nantes, 680 euros par mois. Lors d’un passage, il trouve la boîte aux lettres pleine et apprend par une voisine que le locataire a déménagé depuis trois semaines. Les clés ont été déposées dans la boîte, l’état des lieux de sortie n’a pas été fait, et quatre loyers restent dus.
La situation est différente selon que le locataire a rendu les clés ou non. S’il les a rendues, même de façon informelle, le logement est libéré et le propriétaire peut faire constater son état. S’il est parti sans les rendre, le propriétaire ne peut pas reprendre possession du logement de sa propre initiative : la loi prévoit une procédure de constat d’abandon par un commissaire de justice, et le juge constate ensuite la résiliation du bail. Entrer sans titre exposerait le bailleur à des poursuites. Dans le cas de notre agent, les clés déposées dans la boîte aux lettres montrent la volonté du locataire de partir, mais il reste prudent de faire constater la remise et l’état du logement par un commissaire de justice, plutôt que de réaliser seul un état des lieux qui pourrait être contesté. Ce constat servira de base pour chiffrer les réparations éventuelles.
Récupérer ce qui est dû
Premier levier : le dépôt de garantie. Il doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues au bailleur et dûment justifiées (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Les loyers impayés et les réparations locatives justifiées par la comparaison des états des lieux peuvent donc être déduits.
Deuxième levier : la caution, si le bail en prévoit une. Le propriétaire peut lui réclamer les sommes dues dans les limites de son engagement. Si une procédure a été engagée avant le départ, le commandement de payer devait lui être signifié dans les quinze jours ; à défaut, elle ne peut être tenue des pénalités ou des intérêts de retard.
Troisième levier : la voie judiciaire. Pour obtenir un titre permettant de saisir les biens ou les revenus de l’ancien locataire, le propriétaire doit saisir le juge. Une fois la décision obtenue, un commissaire de justice peut en poursuivre l’exécution. Il faut alors retrouver l’adresse de l’ancien locataire, d’où l’intérêt de conserver toutes les informations du dossier de candidature et les échanges écrits.
Ceux qui veulent un point complet sur la situation d’un locataire parti en laissant des impayés trouveront les étapes dans l’ordre, du dépôt de garantie au titre exécutoire.
Ne pas laisser filer le temps
Le temps joue contre le propriétaire. Les actions nées du bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (article 7-1). Un agent commercial absorbé par ses tournées doit donc fixer une date pour agir, comme il le ferait pour un client défaillant : courrier recommandé à la dernière adresse connue, appel à la caution, puis saisie du juge si rien ne bouge.
L’agent nantais de notre exemple a fait établir un état des lieux de sortie par un commissaire de justice, retenu le dépôt de garantie sur la dette, puis réclamé le solde à la caution. Le cabinet Mon Avocat Bailleur accompagne les propriétaires nantais lorsque le recouvrement doit passer par le tribunal judiciaire. Un départ sans payer n’efface pas la dette ; il oblige seulement à s’organiser vite.
